[摘要] 美国买房记：投资美国面面观
美国买房记：投资美国面面观
我们为什么要远离父母之邦？我们何时才能不再焦虑？
数月前发生的一笔房产交易至今仍在美国广为流传。
一位中国女富豪花费650万美元在纽约第五大道买下了一套豪华公寓，房产经纪人问她：“女士，我能问一下是你自己住吗？”富豪答：“不，是我女儿住，她以后会上纽约大学或哥伦比亚大学。”
“你的女儿多大？”
“两岁。”
房产经纪人目瞪口呆。
中国人已经掀起一股到美国买房置业的巨流，虽然这些买家未必都像这位女富豪般阔绰。美国国家房地产经纪人协会的数据显示，截至2013年3月，在刚刚过去的一年里，中国买家在美国现房交易市场投入了近90亿美元，连续两年成为外国购房者中的第二主力，仅次于加拿大。而且中国人购买的房屋均价高达42.5万美元，远超其他外国人。
如今，关于中国买家新达成的房地产交易新闻充斥着美国媒体，就连中国社科院发布的2013年《投资蓝皮书》都说，要买房，与其在中国，不如去美国。为顺应潮流，汇丰银行专门开通了跨国房贷业务，只要你在汇丰银行中国分行有存款，在美国买房时就可以到其美国分行贷款。
中国买家近年来在美国的表现类似上世纪80年代的日本人。彼时，美国资产缩水，日本人几乎买下了半个洛杉矶城。在夏威夷，96%以上的外国投资也来自日本。众所周知，他们还买下了美国人的脸面—洛克菲勒中心。
日本人当年一度喊出过“买下美国”的口号，其直接诱因是日元带来的日本社会财富急剧膨胀。富贵而不到美国买房，直如衣锦夜行。这一次，当故事的主角变成中国人，原因却要复杂得多，这不仅仅是个买房的事儿。
“拿北京户口对我们来说比上火星还难，拿美国绿卡反倒容易很多。”说这话的时候，尹东辉正在西雅图边度假边考察自己想要投资的教育行业。
十几年前，尹东辉就在河北衡水老家开了家私立学校，学生能在他那里从幼儿园上到高中。2005年，他来到北京开办双语培训学校，并希望落户北京，至少也得让儿子成为北京人。于是，他早早地在北京买了房。房子不大，他还想换个大的，但他没想到的是，后来出了限购政策，他的愿望落空了。他在北京一直找不到家的感觉。这不是最要紧的，要紧的是他正在北京读小学的儿子以后只能回原籍参加高考，上好大学难度由此陡增。在他看来，现行的户籍制度是人为地把人分为三六九等，他儿子要成为北京人比成为美国人还难。既然如此，何不把儿子送到美国去呢？儿子今年10岁，他想，儿子再在国内读一年国际学校，他就把他送到美国去。当然，他得先给儿子在美国买套房。
从2009年起，尹东辉每年都要到美国考察。去年年底，美国房价开始触底回升，买房的人骤然增加。在旧金山，买一套房要同二三十人一起竞争，其中少不了中国人，有些人争了一年还没能买到。即便在华人较少的西雅图，竞购者也能有三五个。美国不少城市所谓高尚社区已鲜有房源了，七成中国人都拿着大笔现金全款出手，让当地人都甭想得手。
这使尹东辉感到有必要赶紧出手。他找了家房产经纪公司咨询，咨询内容包括房型、房价、学区等基本情况。今年春节后，他赶到美国，买了一套大西雅图地区最贵区域的住宅。房子微软总部，套内面积270平米，占地1500平米，他支付了113万美元。
经过在美国几年的了解，尹东辉深感在美国买房其实就是买邻居。美国住宅业主每年皆要缴纳房产税，各州税率不尽相同，根据政府给房屋的估价计算。但这笔税费会被投入到附近的公立中小学和市政建设上，因此也就形成了房价越贵，学校和周边环境就越好，从而更能吸引富人居住的循环状态。买下这套房子后，尹东辉终于不再为儿子如何才能上一个好学校焦虑了。如今的他，喜欢时不时到附近的教堂去转转，或者踱到湖边去做个钓翁。
为孩子在美国买了房还不够，接下来需要解决陪读问题。持商务及旅游签证入境美国，每年只能居留一半时间，如果夫妻俩轮流照顾孩子，则一家人不能团聚。因此，尹东辉觉得，晚移民不如早移民。而的移民理由是投资，这是他考察美国幼教行业的根本原因。
与尹东辉相比，华键的投资心态更重一些。
华键今年46岁，北京人，在天津经营一家石油机械公司已经十多年了。他从2002年开始就在北京投资住宅和商铺，也颇丰。但近几年来，他明显感到自己的生意在走下坡路。“整个经济形势不好，政策的不确定性也太大，民企的生存空间越来越小。我看着不少朋友的公司从小做到大，又从大做到没有的，感觉自己守着的是一笔浮财。”华键说，他“对国内政治和经济形势都看不懂”，焦虑感由此与日俱增。
2010年10月，他听说美国房价不再跌了，周围很多朋友准备到美国买房，他也动了投资美国房产的念头。他的想法很简单，不过是“鸡蛋不能放在一个篮子里”。联系了几家中介后，他认准了北美购房网。这里不仅能够提供从选房到交易结束的全程服务，还可以代管购房人在美国的物业。
林海涛的北美购房网去年5月才成立。2009年，林海涛跟朋友移民加拿大温哥华。在国内做软件公司管理工作的他到国外一时找不到合适的工作，遂读起了MBA。读书期间，他开始留意北美的房产，发现西雅图与温哥华气候、环境相当，房价却低了三分之二。从2010年9月起的一年多时间里，他几乎每周驱车到西雅图看房。自己买了几套房后，他发现了商机：美国的房产市场与中国差别很大，政策和法律层面更是悬殊，对于不了解美国情况的中国人来说，选好一套房子要花费很多时间和精力。如果人不在美国，则几乎不可能完成。他发觉自己可以在其中充当掮客。2012年初，林海涛与西雅图的一位房产经纪人一起创立北美购房网，设计了一套适合海外投资者的购房流程，并通过与美国房产经纪人对半分成获利。
最开始，他们只做住宅交易，后来发现不准备前往美国但也想投资美国商业地产的客户越来越多，林海涛就决定将业务重点转向商业地产中介服务。进入2013年，北美购房网每个月都能实现1000万美元以上的成交额，其中大头是商业地产。
林海涛给华键推荐了NNN商业地产模式，这种租约规定，房产税、房屋保险、维修打理等一切费用由租客承担，租客通常是麦当劳、政府部门、幼儿园、银行等组织而非个人。虽然投资不高，但业主只需坐金，不必亲自打理租赁业务细节，特别适合华键这样不常在美国的投资人。
房子是产权，所有信息都透明可查，不需要跑诸多部门签字，租金也基本可以预期，即便率和空间有限，华键也觉得心里踏实。他接受了林海涛的建议，买了一栋位于芝加哥的小楼。房子建筑面积800多平米，占地5000平米，才花了他87万美元。今年初，从签约、付定金到房屋验收，他只用了一个月时间。超出他预期的是，原房主还答应以5%的利息贷款给他37万美元。
华键把买这栋小楼当作做试验，观察一年后，如果没有新情况出现，他准备继续追加在美国的房产投资。
并不是每个买家的交易都顺畅愉快，还有人要为自己的冒失付出代价。
郑平在美国买房的经历堪称荒诞。
2009年5月，郑平接到一通来自美国的电话，来电者是他同学的妻子，也是同校师妹程丽。在一年前的同学会上，程丽得知，郑平既有经济实力，又有移民计划。那段时间正值次贷危机，美国两房破产，房价暴跌，程丽问郑平是否打算在美国买房，考虑孩子日后可能出国读书，又能抄底美国房产，郑觉得这提议可行。
一个月后郑平前往美国，一到旧金山湾区，他就失望了。眼见的美国跟自己想象的全然两样，一大片地中孤零零地耸立着一栋房子，城区又没有合适的房源，他很快就回了国。
十天后，程丽又打来了电话说，离伯克利大学不远处有一栋美国银行拍卖的房子，套内面积230平米，配套800平米花园，可以做养老院，开价90多万美元。郑平没有问更多，先习惯性地压价到70万，并表示可以全额支付现金。过了两天，程丽说，银行同意了，让郑平打款到某政府规定账户，然后由她负责把房屋出租给别人合伙开养老院。就这样，郑平做成了一笔洋买卖。
又过了半年时间，房子才被出租。程丽说，因为她必须要先拿到养老院的营业执照。2010年1月，郑平收到了两份租赁合同，一份写着月租金4000美元，是实际数目，另一份写7000美元，用来计入程丽与人合作的养老院账目。另外房产税、房屋维修费、花园打理费等皆由郑支付。郑平没有在意那些小数字，爽快地签了字。但当他索要房产证时，却被告知在美国没有这一类东西，房屋产权信息都在政府网站上，需要预约才能查看打印。看不到证件，郑平觉得不踏实，可朋友说在香港也是如此，他才放心。
2010年6月，郑平到美国看房子，顺便旅游。那是一个让他痛苦的旅程，由于不会讲英语，他出关时被扭送到了警察局；由于吃不惯美国快餐，买来的泡面不带叉子，他不得已掏出两支笔当筷子用。生活的不便已经让他难以应付，看房的经历更让他怀疑自己当初的选择。在房子外面拍了些照片后，郑平要推门进去，但被程丽制止了，理由是，“里面是养老院，老人被打扰可以报警，搞不好要进监狱。”郑平早对美国多了几分恐惧，听到程丽这么说，他不敢再向前一步。虽然这次购房从一开始就存在诸多异常状况，但他都当作两国差异给忽略了。
后来，程丽说美国的养老院实际上如同国内的临终关怀，几个月里已有几位老人在这里去世。郑平顿时觉得心里十分不舒服，死过人的房子还怎么卖上价格呢？他想要赶快脱手，可程丽一再说不能出售，否则自己跟合伙人会有损失。即便郑平承诺要买家继续租给养老院，程丽仍不肯。但对美国越来越反感的郑平心意已决。程丽见状，说要自己贷款买下来，让郑平暂且回国等她筹备资金。
贷款的过程几经波折。程丽说个人贷款需要房主的卖房意向书，之后她飞到上海的美国领事馆约郑平见面。郑平不懂英文，听完程丽的解释，直接在她递过来的文件上签了字。一个月后，程丽说银行拒绝放贷，郑平要求拿回自己的签字意向书。这之后，程丽的电话无人接听了。
两个多月找不到人，郑平才着了急，决定自己找中介把房子卖掉。翻出从旧金山带回来的房产杂志，找了位华裔房产经纪人，简单说明情况后，郑平请对方确认房屋信息，挂牌出售。对方的一番话让他惊出一身冷汗：“房屋所有人已经是你以前的委托人了，你签了无偿赠送证明。”
“这不可能！”郑平傻了，他明白自己是落进了对方下的套。房产经纪人告诉他，美国当时出现了很多这样华人骗中国人的案例，除了花费时间和钱打官司，别无他法。
郑平短信程丽：“你胆子也太大了，竟然骗我，我会不惜一切代价找到你父母，并报警抓你。”程丽马上回了电话，答应归还房子，请郑平既往不咎。当时正值12月份，程丽又以美国圣诞节放假为由拖延时间。
见程丽没有行动，郑平开始查找其父母的家庭住址。当他回到大学查看资料时，竟然发现92届学生里没有程丽的名字，程丽的真名是“岑莉”。几十通的邮件联系，对方从没纠正她的错误。事情越来越蹊跷。核实了岑莉父母住址，郑平到成都向岑父讲述了事情原委，老人担保让女儿归还房子。郑平放心地回家了，可过了两天，岑父变了卦，他只能自己去美国追讨了。
2011年2月22日，郑平约上房产经纪人一起跟岑莉见面，还找了一位在唐人街的香港律师。等了大半天岑莉才出现，她已有孕在身。这时候郑平才知道岑莉与自己同学早就离了婚。
郑平把岑莉带到了律师处，岑一看场面正式，以没带证件为由推到第二天再办。而郑平除了电话号码外没有岑莉的任何信息，也只能焦急地干等。第二天，岑莉果然拒绝见面。在美国人生地不熟，郑平连订酒店都不会，更别提打官司报警了。他把岑莉哄出来面谈，用手机录了音。事后才知道，在美国不经对方同意、无律师在场的录音没有任何法律效力。他又找了位华人律师帮忙做翻译、报警。警察的答复给他泼了盆冷水，“只有当事人自己承认欺骗才可以抓人，否则只能等法庭宣判才能执行。”他这时才认识到，不打官司，房子是不可能回到自己手里了。
2011年3月，郑平的律师向法庭提交了诉讼状。半年后，经过多轮质证，法官终于在郑平胜诉的判决书上签了字，判决郑平无偿赠予的签字无效，岑莉归还房子，并赔偿20万美金，罚款7.5万美元。而此时的岑莉已经既没有钱请律师上诉，也没有钱赔偿了。
整个诉讼过程，包括多次往返的费用，郑平花掉了9万美元。后来郑平发现自己房子的租客也是华人，知道案情后他们开始试图找茬降房租。“华人骗子在美国太普遍了，都要宰中国人。”郑平百般无奈，但事到如今他也暂时没心力追究了。
如今，郑平决定再也不在海外投资房产了。他和几个朋友曾想要一同出资，找光线传媒(300251,股吧)将这段故事拍成类似《泰囧》的电影，但因为没时间写成剧本，计划暂时搁置。但他仍申请了全家移民美国，申请刚刚获批。
我问他：你这不是还在找不自在吗？
他说：为了两个孩子能接受良好教育，让全家生活在PM2.5不超标的环境里，也为了自己的资产能更安全，他宁可去拿美国绿卡。
他那表情，真像王利发。
在中国现代化史上，曾发生多次移民潮。“树挪死，人挪活。”泛览史籍可知，以前的多次移民潮都爆发在中国贫穷的时候。到如今，中国富了，但移民潮并未停止，移民的主体变成了富人，这是让人很费思量的一件事。
我们为什么要远离父母之邦？我们何时才能不再焦虑？
（应采访对象要求，尹东辉、郑平为化名）
小资料：美国购房流程
1.了解美国房地产市场
a.浏览有关美国房地产信息的网站
b.找家中介公司或找个在美国生活的朋友咨询
2.确定投资金额与城市
a.确定投资金额，了解向海外汇款的渠道
b.了解投资目标城市的状况
c.决定购买房子的区域和条件
3.开通美国银行账户
a.开通一个美国银行账户，开户时存入100美元即可
b.支票本及银行卡大约在2-3周内寄到
4.审核贷款条件（若无贷款，无此步骤）
a.与银行协商，选择合适的贷款计划
b.取得贷款准信
5.寻找理想的房屋
与中介公司人员或美国朋友亲临目标社区看房
6.下合约书
a.美国房产经纪人解说购买房合约并完善条款内容
b.发出合约书同时，附上订金支票
c.卖主对不同事项可给回价书，买书可选择接受，或再回价
7.购买合约被双方同意接受
a.双方达成协议后，即由第三方公证公司进行买卖过户手续
b.订金送交公证公司
c.签署过户正式文件及有关房屋各项报告
8.提出贷款申请（若无贷款，无此步骤）
提交美国银行要求的相关文件或资料，办理贷款手续。需要亲自去美国办理并签署相关文件。贷款审批周期大约需要1-个月。
9.房屋检查
a.买主可以自行检查房屋，也可以雇佣专业检查员检查房屋的各项状况
b.若检查出问题，可以取消合约书，可以要求卖家降价，也可以要求卖家修复
c.卖家审查及签署如“卖主房况表”、“房屋周边环境”等各项报告
10.完成过户公正手续
a.签贷款文件后，准备购房款以及买卖各项手续费，在过户结束之前，以银行本票或现金汇款交给公证公司
b.银行放款
c.产权公司负责转让产权，并在县属登录室完成登记
d.由公证公司把钱支付给卖家
11.取得钥匙完成过户
a.在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙，视为交房完成
b.先行联系好水、电、煤气等公用单位，通知继续使用其服务
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